20 วิธีเคล็ดลับการเลือกซื้อที่ดิน

สำหรับคนที่ยังไม่มีที่ดิน และอยากจะซื้อที่ดินอยู่ ก็ควรสังเกตไว้เพื่อเป็นแนวทาง ให้เลือกซื้อ และซื้อที่ดิน โดยไม่มีปัญหา ภายหลัง การซื้อที่ดิน เป็นเรื่องสำคัญ หากผิดพลาดจะค่าใช้จ่ายมาก และเกิดความเสียหายมาก ดังนั้นการตัดสินใจที่จะซื้อที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งแล้ว ควรตรวจสอบพิจารณาดังนี้ครับ

1. ควรมีเวลาตรวจสอบที่ดินในพื้นที่จริง

ตรวจสอบดูพื้นที่ดินที่จะซื้อให้ทั่ว และสำรวจสภาพแวดล้อมของที่ดิน มีมลพิษเหมาะสมกันการใช้ประโยชน์บนพื้นที่หรือไม่ แค่ดูจากผังโครงการเราอาจไม่รู้ตำแหน่งทิศทาง บริเวณพื้นที่ข้างเคียง ตำแหน่งทำเลเป็นอย่างไรควรไปดูด้วยตัวเอง

2.เป็นเอกสารโฉนดที่ดินอะไร

สามารถซื้อขายกันได้หรือไม่ อ่านโฉนดที่ดินว่ามีกี่ประเภท มีลักษณะอย่างไร

3. ขอข้อมูลโฉนดที่จะซื้อจากสำนักงานที่ดิ

ให้ตรวจสอบข้อมูล ขนาด ตำแหน่ง ว่าตรงกันกับที่ดินที่เราไปดูหรือไม่ เจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดามารดาชื่ออะไร มีหน้าตาอย่างไร เพื่อให้ได้แน่ใจว่าคนที่ผู้ซื้อติดต่อด้วยเป็นเจ้าของที่ดินจริง ตรวจดูโฉนดที่ดินว่ามีการปลอมโฉนดหรือไม่ และให้ตรวจหลังโฉนดว่าโฉนดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร โฉนดดังกล่าวมีการติดอายัด 

4.ตรวจสอบกับหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น

โดยนำเลขกำกับระวาง นส3.ก หรือ โฉนดที่ดินนั้นอยู่ใกล้หน่วยงานใดให้ไปตรวจสอบที่หน่วยงานนั้น เช่น

• ตรวจสอบที่กรมป่าไม้ ที่ สำนักงานป่าไม้เขต ของจังหวัด หรือของภาคนั้นว่าอยู่ในเขตสถานที่ของกรมป่าไม้หรือไม่
• ตรวจสอบกับ กรมเจ้าท่า ในกรณีที่ดินใกล้ทะเล
• ตรวจสอบกับ สำนักงานปกครองท้องถิ่นว่าถนนที่อยู่หน้าแปลงมีการขยายเขตในอนาคตหรือไม่
• ตรวจสอบกับ การทางพิเศษอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่
• ตรวจสอบกับ กรมการบินพาณิชย์ อยู่ในเขตวิทยุสื่อสารการบิน หรือไม่
• ตรวจสอบกับ การไฟฟ้าฝ่ายผลิต หรือส่วนภูมิภาค อยู่ในแนว เดินสายไฟแรงสูงหรือไม่
• ตรวจสอบกับ กรมทางหลวง อยู่ในบริเวณโครงการตัดถนนหรือไม่

5. ควรตรวจวัดพื้นที่ที่ดินและแนวเขตที่ดินให้ชัดเจนก่อนซื้อ

เพื่อให้ทราบขนาดที่ดินจริงว่าตรงกับสัญญาซื้อขายที่ดินนั้นหรือไม่ เขตแดนมีอาณาเขตอย่างไร ถามคนขายให้แน่ใจแล้วทำเครื่องหมายไว้ก่อน

6. ควรตรวจสอบกับ ผังเมือง หรือกรมโยธาของจังหวัดนั้นๆ

เพื่อตรวจสอบว่าห้ามก่อสร้างประเภทอาคารอะไรบ้าง สร้างบ้านได้หรือไม่

7. สอบถามประวัติที่ดินนั้นว่าเป็นของใคร

ประวัติที่ดินนั้นเป็นโฉนดที่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมายหรือไม่ หรือต้องฟ้องร้องก่อนถึงจะซื้อได้ มีปัญหากับเจ้าของเดิมหรือที่ดินข้างเคียงหรือไม่ ที่ดินเคยใช้ทำอะไรมาก่อน เพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจซื้อที่ดินนั้น

8. สอบถามคนในพื้นที่ใกล้เคียง

สอบถามเจ้าของที่แถวนั้น ว่าถ้าซื้อที่ดินแถวนี้เป็นอย่างไร ถ้าเป็นที่ดินในโครงการ ควรสอบถามผู้เข้าอยู่ก่อนแล้ว ถามรายละเอียดเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวก หรือสาธารณูปโภคต่างๆ

9. ที่ดินริมน้ำหรือริมทะเล

ควรตรวจสอบระดับน้ำขึ้นลง ว่ามีระดับสม่ำเสมอกันหรือไม่

10. ตรวจสอบประวัติเรื่องน้ำท่วม

ตรวจสอบว่าที่ดินนั้นๆ เคยเกิดน้ำท่วมระดับสูงแค่ไหน หากซื้อเพื่อสร้างบ้านต้องระวังที่ลุ่มเสี่ยงต่อการถูกน้ำท่วม จะทำให้บ้านเรือนที่สร้างได้รับความเสียหายได้

11. สภาพภูมิอากาศ

มีสภาพอากาศน่าอยู่อาศัยหรือลงทุนทำกิจการ หรือไม่ แห้งแล้งไม่เหมาะแก่การปลูกพื้น  หรือร่มรื่นน่าอยู่อาศัย มีปัญหาด้านอุทกภัยหรือไม่

12. ขนาดของที่ดิน
วัดแล้วตรงตามสัญญาซื้อขายหรือไม่

13. ก่อนซื้อที่ดินในโครงการต้องเปรียบเทียบดูที่ดินหลายๆ โครงการก่อน

วิธีการนี้จะทำให้การตัดสินใจหรือต่อรอง ได้ประโยชน์กับเรามากที่สุด

14. ตรวจสอบเรื่องสาธารณูปโภค

คุณภาพไฟฟ้าตกบ่อยหรือไม่ น้ำประปาไหลแรงหรือไม่ ระบบระบายน้ำอุดตันหรือไม่

15. ที่ดินมีทางเข้าออกหรือไม่

ที่ดินมีทางเข้าออกหรือไม่หรือต้องใช้เส้นทางของผู้อื่น โดยมีการจดภาระจำยอมหรือไม่ เพราะถ้าไม่ใช่ถนนสาธารณะ จะไม่มีใครรับรองสภาพการใช้งาน และหน่วยงานของรัฐจะไม่สามารถยื่นมือเข้ามาทำอะไรได้ ถ้ามันพังเป็นหลุมเป็นบ่อ ไม่มีท่อระบายน้ำ เจ้าของที่เขาไม่ทำ เราก็ต้องทำเอง

16.ซื้อเพื่อสร้างบ้าน

สิ่งสำคัญสำหรับที่อยู่อาศัยคือ การคมนาคมเดินทาง เข้าออกได้สะดวก เดินทางไปทำงาน ไปแหล่งการค้า โรงเรียน และสถานที่ต่างๆ มีความสะดวก

17. ทำเลที่ตั้ง และสภาพแวดล้อมโดยรวม

รู้แนวโน้มของการก่อสร้างอาคารโดยรอบ และสภาพแวดล้อมในอนาคต เหมาะสมที่จะอยู่อาศัยหรือไม่

18. เป็นพื้นที่ที่เสี่ยงต่อการถูกเวนคืนที่ดิน

ที่ดินบางพื้นที่เป็นที่เสี่ยงต่อการเวนคืนเพื่อทำสาธารณะประโยชน์ เราต้องตรวจสอบอย่างรอบคอบ

19. การทำสัญญา หากเราไม่แน่ใจเรื่องใดควรระบุในสัญญาด้วย

เช่นราคาที่ดินที่ เป็นแบบเหมาแปลงหรือต่อตารางวา แก้ปัญหาที่ดินขาดหรือเกิน เพราะการรังวัดสามารถคลาดเคลื่อนกันได้เสมอ หากขายเราสามารถจ่ายตามจริงได้ หากเกินเราต้องจ่ายเพิ่มเพื่อความยุติธรรม

20. หากซื้อที่ดินตาบอดต้องมีภาระจำยอมของที่ดินข้างเคียง

ต้องดูทางเข้าออกผ่านที่ของใครบ้าง เจ้าของที่ข้างเคียงที่เราใช้เป็นทางผ่านได้ทำภาระจำยอมเรียบร้อยแล้วทุกแปลงหรือไม่ โดยจะมีการจ่ายค่าผ่านทางระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ที่ขอภาระจำยอมเป็นรายปี

ทั้งหมดนี้เป็นเคล็ดลับในการเลือกซื้อที่ดิน หวังว่าจะเป็นประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ